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侯宁:从股市看中国楼市的平民化趋势 ——凤凰房产北京
12月23日,由凤凰网主办,凤凰房产承办的2017金凤凰全球华人地产峰会在北京三里屯CHAO巢盛大启幕,在“巨变以后,未来之前”的主题下,各路思想者、财经大咖、地产大佬等精英人士齐聚一堂,上演一场兼具权威影响和智慧激荡的房地产跨界盛宴,廓... -来自凤凰新闻客户端
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侯宁:从股市看中国楼市的平民化趋势

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2016-12-23 15:46

12月23日,由凤凰网主办,凤凰房产承办的2017金凤凰全球华人地产峰会在北京三里屯CHAO巢盛大启幕,在“巨变以后,未来之前”的主题下,各路思想者、财经大咖、地产大佬等精英人士齐聚一堂,上演一场兼具权威影响和智慧激荡的房地产跨界盛宴,廓清行业前路迷雾,为未来发展辨明方向。

在大咖脱口秀环节,著名财经评论员、专栏作家、独立财经专家侯宁先生给我们带来大咖脱口秀:从股市看中国楼市的平民化趋势!

侯宁:各位领导、各位来宾,大家好!我谈不上脱口秀,因为我还要稍微看一下稿子。谢谢。

各位朋友下午好!我本来是长期观察股市的人,但是今天讲楼市,我也可以勉强说几句。什么呢?后来我在研究股市的过程中,不得不研究宏观经济,研究宏观经济,就不得不研究中国地产。所以从2004年以后,2005年我对房地产的关注就非常多了。我在朋友圈里也有许多房地产的朋友,有几个群里面都是房地产老总。就像刚才我们在大屏幕上看到的一样,我们现在正处在一个光怪陆离、声色犬马的盛世,这点我们体验得很明显。每一次每一个盛典的开头,都像过去的古战场擂响战鼓一样,每一个人每一天可能上来首先打开的是一个网站,然后上微博各种搜索各种奇闻轶事,哪怕一个非洲的野人部落,一个酋长娶了十个老婆,大家也能讨论一番,在过去是没有的。我那时候在新华社离开的时候,还是六七个人挤在一台电脑,看新闻。十来年过去了,我们的社会发生了翻天覆地的变化。

就拿房地产的渊源来说,我给大家不妨透露一个被打脸的事情。2014年我当时做过两个判断,一个是房地产的,2014年3月16号,我发微博告诉大家,房地产的隐性拐点在2012年就开始了,显性拐点在2014年开始了。    

但是房地产随后就遇到了挑战,我们可以随便翻出来当时关于房地产的一些报道,我们就看出在那一年,从3月28号开始报道北京楼市量价齐跌,长三角地区多升级楼市,好像我当年的预言对了,但是紧接着在股市从7月24号开始拔地而起之后,9月份央行开始用我们不懂的眼花缭乱的东西向市场放水,当时社科院专家都把它称之为“花样放水”,然后楼价又开始,新开盘楼市悄然诞生,各种地王又开始表演。

由此,我们可以想象房地产在中国这么多年火热,想预测准它,非常难,反而是那些预测天天房地产要涨的大嘴们成了名。任何说房地产跌的,很可能都会打脸。

我记得我当时发这个微博前已经反复的研究的各种动向,各种迹象,觉得很有把握,但是,随后我们看到2014年年末到2015年,甚至今年的2016年,除了北上广深城市以外的合肥、苏州、南京等等,又开始了“最后一轮疯狂”,这个我们不敢说,但确实涨得让人目瞪口呆。就像2014年9月,记者采访我,我说明年股市肯定涨上3500点,我是壮胆这么讲的,但是没想到第二年一口气攻上5100点,许多事情出乎我们的意料,我们现在处于黑天鹅频出的时代。2016年年初,股灾3.0,那时候我到古巴旅游去了,我走前让粉丝全部减半参与,但是我没想到会熔断跌停,我给他们发短信问今天股市干吗呢?他们回短信说停盘了。我说大上午怎么就停盘了?他们说熔断了,我反正自己减仓差不多了,这就是2016年第一只黑天鹅。

随后我们看到美联储一次次加息,变成不加的黑天鹅,再次看到英国脱欧的黑天鹅,然后我们又看到特朗普这只黑天鹅,又看到了万科一脱,其震几何。恰恰万科这一脱,警示了今天我要演讲的这个主题的内容。

许多人看到万科,那时候都说万科涨不上去,我当时在16、17块的时候明确告诉大家,万科肯定会到30。为什么这样?因为我们中国房地产,大家看到一个现象,从2003年被立为支柱产业以后,它就成为中国经济的一个贵族,搞房地产的人都是大款,炒房地产的人都变成百万富翁。当然我们在2007年牛过一把,那一年我赚了五倍,感觉到很神气。但是没想到我成名的那年股市会跌成狗,我说会跌到1800,结果跌到1664。但是房地产价格,一轮轮的调控以后,虽然中间有波折,并不是说房地产不能跌,2008、2009、2012、2014年都曾经有10%以上的跌幅,主要的城市,包括温州、上海、深圳都有这样的跌幅,但是随即很快又回去。房地产价格到930这轮调控以前,总体处于上涨通道中,非常好。而我们的股市呢?我在2007年10月发文章,我说6年以后是铁顶,但是它其实是七八年。

我们再观察另一点,更值得深思了,虽然房价突飞猛进,凯歌高旋,非常好,但房地产股价同样跌成了狗。2007年万科最高达到了40.78元,但是到2014年,我断言房地产拐点来临的那一年,3月,万科股价是多少?6.5元,从40跌到6块5,你说炒股的人都赔成什么样了。同样,大家知道另一个著名的例子,中石油48块6跌到最低6块多没人买。都是一样的写照。

万科只是一个代表,万科背后是保利地产,一系列房地产股价都跌成狗。为什么会这样?就是因为房地产市场的突飞猛进,它的代价是抽空了银行,抽空了普通老百姓,吸了普通百姓的血。折射在股市上,股市为什么不买账?是因为房地产企业的利润率从2011年起就开始下降了,而在此前,我们知道,2008年股市楼市一跌,我们政府急忙推出一个非常4+10,四万亿加十万亿,加十大振兴计划,房地产股和整个股市一样,跌成了狗。折射的是什么呢?股市这么一个旨在反映经济效率的市场不买账。

大家都知道一个误区,大家都说股市是国民经济的晴雨表,完全是错误的,股市是经济效率的晴雨表。你观察美国股市都是这样,美国股市都是在它经济效率通过科技革命发生变化的那些年,它是大牛市,一旦GDP还不错,经济效率保持平常的时候,马上进入熊市。而我们中国经济这几年股市所折射的正是我们表面上通过拯救房地产、拯救了GDP,但是经济的效率、经济投入的边际效益在大幅度下降。这一点许多学者写文章论述过,我就不展开说了。

所以股市中的许多畸形现象其实折射的正是我们经济中存在的重大问题,包括到2015年、2016年,大家看到股市又跌成了狗,股灾1.0、2.0、3.0,千股跌停出现那么多次,与此背后伴随的是什么呢?是我们的房地产市场仅仅在2016年就出现了318个地王。这种鲜明的一冰一火的对比,恰恰折射出我们经济中存在的问题。

大家都知道一组数据,到了2016年,大家看到从7、8、9、10、11月份,每个月我们的银行只给房地产商只给房贷贷款,7000亿贷款,有6000是房贷,到了11月份,9000亿贷款,还有6000亿是房贷,国家可以说用心良苦,用尽最后一次力气在保卫房地产。

但是,经济不买账,我们非常“4+10”,投入以后,仅仅2011年GDP数据还保持在10%以上,其次就是一路下滑,9、8、7、6、5。经济不买账,反映在上面就是股市不买账,股市看不到你转型的希望,股市就没有崛起的希望。

所以我在2014年股市要牛的时候,我说过,第一轮的涨幅肯定是一个估值的修复,第二轮的涨幅是大家对改革转型寄予希望的这么一个牛市,但是后来没想到,大家知道2015年被演化成了改革牛,而且我们肖钢主席亲自在那年提出了4、5月改革牛,放出了一个人可以开20个股票账户,可以融资、可以配资,于是股市疯了,这种高杠杆付出的代价大家也看到了。

而楼市现在面临着和股市类似的情况,我们看到深圳楼市报出了蜗居等新闻,9月份一下子让房地产成交陷入冰点,最近还在出台陆续的措施。

而且在2003年,中国楼市被定为支柱产业之后,最近的中央经济工作会议第一次喊出了让老百姓激动的,房子是让人住的,不是让人炒的,这个话早该说了,但是为什么一直说不出来?许多东西可以意会不可言传,就像2015年,为什么人民日报会在显著部位登出,说中国经济还要在很长一段时间是L型。当时引起轩然大波,在股市已经开始进入股灾的时候出现这么一种声音,在之前也出现过类似的声音,而L型转型的一个判断基点就是说我们不追求GDP数据,要追求经济质量的转型。可见政府高层这方面的博弈也是很强烈的,毕竟眼前的利益是更能直接看得到的利益,就像你不搞房地产的话,地方政府说我们从哪来钱?税从哪交?我们长期习惯靠这个东西的。但是终究要走到这一步,房地产总体上大致恢复它的住房属性。

现在我们终于迎来了这一天,其实迎来这一天和我们30多年来的改革是很类似的,怎么类似?我们的改革一直是倒逼着改革,被开放倒逼下的改革。这次楼市的强力转型定位其实也是一种倒逼。

美国通过强化美元对世界经济进行收割,我一直称它为天赐,已经崛起,当年日本就是这么被收拾掉的,美国现在又把这招拿出来的。但是美国也是没办法。我在微博上一直在挖苦耶伦,去年12月加息的时候,他说今年我们会加息四次,结果今年嚷嚷整整一年,到最后这一次勉为其难加了0.25,那是没办法了,再不加美联储的信誉就破产了。大家知道美联储可是世界的央行,你反复说话不算数还有什么信用?美元指数就面临暴跌,但是美国终于顶住了。

而在顶住的时候,大家看到美国神奇的借助了一种什么力量?一个是美国的就业数据确实有所缓解,包括这个月最新的GDP数据稍微涨了一点点,但是远远达不到大家期待中的强烈复苏的地步,但为什么他还要加息呢?一是保持美国信用,第二,美国现在强烈的寄希望于朦胧的特朗普预期。

所以,要说预期管理,大家一定要向美国学习,我们中国更需要向美国学习。美国一直在跟你玩预期。

在大选之前,大家预期希拉里会当选,说她当选以后有利于华尔街、有利于全球经济、有利于美元走强,最后特朗普上来,美元还走强?美国立马出来一个特朗普预期,他要加强内部基建,他要如何如何,美国经济很可能面临振兴。包括高盛立马给美元又加了20%的涨幅预期,能不能涨到不说,但至少他一直在调控着全世界。

我们这方面需要补的课很多,就像今天这个演讲标题所说的,我们面对着一个辉煌的过去,面临着一个非常不确定的未来,黑天鹅不知道什么时候会出来。但是,我们现在可以说已经踏踏实实地走出了第一步,我们开始对房地产进行调控。

调控房地产,大家知道并不意味着房地产业从此没有了,或者从此衰落了,而是意味着对房地产的要求更高了。我有一个朋友叫卢强,他一直搞房地产,他在安徽九华山搞德懋堂,一直打造最用心、最有传统韵味、最具有建筑师匠心的地产。包括最近国家推进的特色小镇这样的房地产会有希望。但是像过去那样有房子就能卖,有房子就能如何如何的时代,我相信过去了。不是我们不想接着辉煌,而是国内外形势都不允许了,美国这一加息,搞的全世界放水,都变得谨小慎微,甚至很可能慢慢都跟上美国的步伐。这个时候,房地产夯实内功的要求就就越来越强烈了。

可以说中国从这时候起,也是走向了一个我称之为“第二轮改革开放”的开始,我们开始真正要以新经济来立国了,用高科技来立国了。最近国务院提的口号是叫转虚向实,振兴实体经济,振兴实体经济其实就是股市,实体经济如果像曹德旺先生抱怨的那样处处有槛的话,就不可能振兴,股市永远是在虚的,所以振兴实体经济就是振兴股市。而振兴了股市反过来反哺实体经济,这也是真的,这也是我们今年为什么我虽然对房地产业总体上一直是谨慎的,但是我今年在微博上好几次提到房地产股的并购蕴含着赚钱机会。这么多年房地产受压于保预期,也是为什么宝能会盯上万科,恒大会觊觎万科的重要原因,所以房地产股在今后还会有机会,大家知道房地产股票市盈率已经由2014年最低点的10倍平均已经涨到了24倍左右了,所以实际上这两年房地产股也能赚钱。

我也相信在今后的5—10年中,房地产股票还是一个黑马频出的市场,为什么?房地产市场大规模的并购重组时代来临了。这也标志着我们中国经济的强力转型真正的开始了。

雄关漫道真如铁,而今迈步从头越,十三五规划的第一年,也是我们经济真正接受考验的新的开始,谢谢大家!

主持人:感谢侯宁老师!下面我也代表我们的网友想问侯宁老师一个实际的问题,您能跟我们预测一下您觉得明年我们的房地产股票还能买吗?万科的股票还可以买吗?

侯宁:我觉得还可以。现在万科股价又照着20左右跌下来了,跌到一定程度又可以买了,它的并购重组机会没有完,不仅是万科,其他都有可投资的机会。

主持人:感谢侯宁老师的建议。我们各位听了专家的建议,落实到实战还是需要自己的独立思考。


[责任编辑:王秀敏(PO001)]

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