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龙歆:寻找高增长高门槛海外城市 带动全球投资 ——凤凰房产北京
凤凰房产讯12月23日,由凤凰网主办,凤凰房产承办的2017金凤凰全球华人地产峰会在北京三里屯CHAO巢盛大启幕,在“巨变以后,未来之前”的主题下,各路思想者、财经大咖、地产大佬等精英人士齐聚一堂,上演一场兼具权威影响和智慧激荡的房地产跨... -来自凤凰新闻客户端
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龙歆:寻找高增长高门槛海外城市 带动全球投资

凤凰房产
2016-12-23 15:52

凤凰房产讯 12月23日,由凤凰网主办,凤凰房产承办的2017金凤凰全球华人地产峰会在北京三里屯CHAO巢盛大启幕,在“巨变以后,未来之前”的主题下,各路思想者、财经大咖、地产大佬等精英人士齐聚一堂,上演一场兼具权威影响和智慧激荡的房地产跨界盛宴,廓清行业前路迷雾,为未来发展辨明方向。

盛世神州海外基金总经理龙歆

盛世神州海外基金总经理龙歆介绍,盛世神州基金是2009年中国第一个房地产备案的私募基金,在发改委备案的,当时还没有所谓的监管机构监管,我们主动要求发改委管我们。作为一个双轮驱动的私募基金,到目前为止,国内的业务资产管理规模140亿左右,主要是为房地产开发商提供夹层融资,美元基金业务从2012年开始也是第一个进入到美国的房地产私募中国基金,当年应该是抢了潘石屹买第五大道GE大楼的头条,主要是为金融机构和超高净值的客户创造美国房地产投资产品,自己并不销售,这些投资机会在这些信托机构大家都可以看到。

盛世神州海外基金2012年进入美国,到现在为止大概用了三个策略,2012年大家都知道,美国房地产市场刚刚起来,我们的第一个策略就是大量的收购,我们在德州、亚特兰大收购了大概3000套公寓,这和国内的公寓不一样,国内是打散卖的,海外的公寓是单一的产权获得稳定出租的现金流。

随着美国资产价格的走高,我们把收购的策略改成了开发策略,我们和美国一线开发商,类似于国内的万科、绿地这样的企业进行合作,我们提供股权投资,他们作为开发商进行操盘,我们获得一个稳定的开发。

到目前为止,我们在美国进入的城市有八个,纽约、奥兰多、休斯顿、西雅图、奥斯丁等八个城市,我们是第一个中国私募基金在美国成功推出案例的基金,目前为止,我们卖了三个楼,第一个在亚特兰大,卖给了凯雷,回报还是不错的。第二个资产包,我们在休斯顿有一个出租公寓的资产包,卖给了以色列的家族和领盛基金,这两个项目的退出我们获得了50%以上的回报。

盛世神州海外基金只做出租型公寓的收购和开发,出租型公寓这种有稳定现金流的商业产品是美国大机构之间认可的产品,接盘的人都是美国房地产信托,都是八亿美金市值以上,养老保险教师的退休金这类型作为我们的投资人,所以退出渠道比较通畅。

一开始我们2012年进入的时候,因为美国处于一个低谷,刚刚回弹。我们去找有最高增长潜力的城市,一开始就进入了德州,比如说休斯顿、达拉斯,那几年油价狂飙,是非常好的进入时期。现在虽然我是做海外投资的,我可能给大家一个忠告,在海外的投资可能已经进入到一个高点,或者相对高点,我们的投资策略通常来讲是比较保守的。我们会选择开发或者投资门槛进入比较高的城市,来规避掉将来的竞争,也就是说我进入的时候,我知道未来2—3年不会有太大的供应量影响我将来的退出,因为它从政府获批、程序上都需要很长的时间去准备。

首先是高增长,现在我们基本上挪到了高门槛的门户城市,类似于洛杉矶,因为它通常的规划审批需要两年时间。比如像西雅图是和国内比较像的一个城市,因为它有红线,土地用地有红线,所以供给非常有限,同时增长非常好。再加上中国资金和中国人都比较亲睐,习大大第一站也去了西雅图,带动了很多的投资,我们现在是比较看好这些区域。


[责任编辑:王露(PO005)]

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