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凤凰专访纽宾凯集团副总裁——彭蕴军

2017年,政府工作报告中明确指出,三四线城市要支持居民自住和进城人员购房需求;房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。另外,围绕“去库存”、“特色小镇”、“棚户区改造”“房产税”等热词展开的相关讨论及报道频频出现。在此背景下,武汉资深地产人士将如何看待房产热点话题?2017年武汉楼市又将何去何从?对此,凤凰房产专访纽宾凯集团副总裁彭蕴军先生。

    聚焦访谈

    强调房子实用性对优质房企有利
    百分之百的支持"房子是用来住的"这个观点.不管怎么发展,越是强调房子的实用性、质量,对优质的房地产公司来讲,对它越有利。【详情】
    资产收税是大势所趋
    房产税会遏制那些炒房人,如果泡沫式的炒房遏制不住,房产税会加大房屋的提价,会让房价更疯涨。【详情】
    武汉房价处于补涨阶段
    受到买房需求的刺激,武汉房价会有一定程度的上涨,“武汉前期房价是欠涨的,现在的涨价叫做补涨。”【详情】

    深度解析

    2017年,政府工作报告中明确指出,三四线城市要支持居民自住和进城人员购房需求;房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。另外,围绕“去库存”、“特色小镇”、“棚户区改造”“房产税”等热词展开的相关讨论及报道频频出现。在此大背景下,武汉资深地产人士将如何看待房产热点话题?2017年,武汉楼市又将何去何从?
    本期《地产面对面》专访纽宾凯集团副总裁彭蕴军先生,讲述他对楼市热点话题的看法,以及对武汉楼市的预测。
    强调房子实用性 对优质房企更有利
    从酒店起家的纽宾凯,经过20多年的发展,已成为一家多元化发展的综合型企业,跨界至房地产行业的成功,让彭蕴军对楼市有了更深入的思考。
    去年年底,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。彭蕴军直言,“百分之百的支持这个观点。”他用短小精悍的几句话将30年来住宅的变化进行概括:
    “30年前,(人们)没有房子,买房子。”那时候,人们在蜗居生活中,只要有房子就不错了。20年前,有了房子买环境、买配套。10年前,有了房子,有了环境,买服务。人们意识到环境不会自然而然的给人类造福,便出现了一批像万科这样的优秀物业公司。
    “五年前,形势又变了。”因为优质服务不会凭借政府的一纸文件就出现,靠的是企业依照市场规律运营出来。只有良好的经营,才能产生优质的服务。房子是用来过日子的,不是光有个房子就行了,要有生活服务的商业、教育、医疗等方方面面。
    彭蕴军感慨道,“不管怎么发展,越是强调房子的实用性、质量,对优质的房地产公司来讲,对它越有利。”回归房子居住的属性,能淘汰掉那些缺乏实力、不注重后期服务的房企。
    对资产收税大势所趋 房产税是把双刃剑
    从去年年底到今年两会,房产税的讨论一直都很热烈,关注度颇高。在彭蕴军看来,“房产税是一把双刃剑。”他结合前面谈到的内容分析,如果房产开发的整个配套政策是为住宅服务的,房产税就有意义,“会遏制那些炒房人,鼓励人们按需购房置业、安居乐业,因为第一套不交税”。
    不过,彭蕴军也指出,如果泡沫式的炒房遏制不住,房产税会加大房屋的提价,会让房价更疯涨。比如,二手房交易,所有税都是买房人出,意味着国家征多少税都落到了买房人身上,反而助长了泡沫。因此,在彭蕴军眼中,房产税是一个工具,而非灵丹妙药,“这个工具要在一定的配合政策前提下,才可以起到很好的作用”。
    当人们的资产达到一定程度后,为了让资产成为生产资料或者成为创造财富的源泉,很多国家都推出了一些对资产收税的政策,“中国逐渐由资金缺乏的国家,变成资本输出的国家,所以,对资本收税、对财产收税也是大势所趋。”彭蕴军补充道,关键是房产税立法的条件和款式,一定要清清楚楚,要变成良法,不要变成恶法。
    武汉有较大人口容量 房价处于补涨阶段
    近期,新一轮限购政策涌现,在短短20天内就有17个城市出台新政,似乎是为了与今年“维持房价稳定”的主要任务相符,“疯涨当然不合适,稳定是相对的,不是绝对的不动。”
    从国际上来看,只要是发达一点的国家,主要人口集中在大都会区,例如:仅东京圈的人口就占到日本全国总人口的1/4以上;再比如,港珠澳大桥建好后,粤港澳大湾区经济呼之欲出,“它比照的就是日本东京湾区、旧金山湾区,发现这个湾区是主要人口生活的地方。”
    彭蕴军进一步指出,“按照这个规律来看,武汉还有较大的人口包容量,包括新洲、黄陂这些远城区以及8+1城市圈等。”数据显示,2016年湖北省常住人口数量为5851.5万人,其中武汉市常住人口1060.77万人。因此,对于2017年的武汉楼市走向,他坚信,受到买房需求的刺激,武汉房价会有一定程度的上涨,“武汉前期房价是欠涨的,现在的涨价叫做补涨。”
    在彭蕴军看来,只要武汉房价上涨幅度,在正常的物价活动范围内,就是健康的。他以南京楼市对比,“论人口、交通、GDP,武汉并不比南京差,但是南京房价卖到两三万,武汉才卖到一万多。”
    控制地价关键在供应方式 纽宾凯拿地跟着规划走
    土地是不可再生的有限资源,如果不加控制,永远是供不应求。今年各地的土拍没有去年火热,地王项目也变得少见,武汉开年来的土拍溢价率相对较低。
    彭蕴军表示,土地是国有的,政府作为卖家,土地怎么卖很重要。土地交易只要完全市场化,一定会出地王。要想杜绝地王,控制地价,重点不在于企业,政府土地供应方式决定是否出地王。
    目前,纽宾凯开发的住宅项目(纽宾凯汉city国际社区、纽宾凯汉city都会中心)主要集中在汉阳区,对于纽宾凯接下来的拿地计划,彭蕴军反复提到“规划”二字,“按照规划走,规划的新区是我们首看的地方,还有一些重点改造项目,也比较看重的。”
    值得注意的是,纽宾凯在汉阳的项目频频热销。2016年,纽宾凯汉city国际社区以年销3363套,夺得大汉阳住宅成交套数第一名。对于纽宾凯的营销策略,彭蕴军谈到,“打法就一个,体现纽宾凯‘现代生活运营商’的特点。”
    纽宾凯在房地产行业是个新兵,但在服务行业是老兵。在营销打法上,主要以服务带动销售,不光是讲究硬件配套,还有后期的运营服务,例如,商业、学校、幼儿园、健康诊所等都为业主考虑到位。
    在彭蕴军看来,外地人涌入武汉的势头很猛,纽宾凯出售的住宅有50%左右是外地人购买。目前,武汉在限购条件下,有人抢着出手,有人还在犹豫,彭蕴军对购房者建议,“只要你需要房子,并且符合购房条件,赶快买,武汉离房屋过剩还有一段距离。”
    [责任编辑:何露露]
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