凤凰房产广州

第71期

黎庆文:城市更新思路须转变 产城人是关键

随着"1+3"政策、《广州城市更新总体规划(2015~2020)》、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》的实施,广州城市更新存在哪些机遇?有哪些持续发展的路径?又面临着哪些挑战?近日,戴德梁行华中区董事总经理暨广州及郑州公司总经理黎庆文接受凤凰房产专访,对此进行了全面深入的解析和预判。

  • 1 戴德梁行
    华中区董事总经理
    黎庆文

精彩观点

产城人是广州发展更好的关键
对于广州这种老城市来说,新的产业,新的功能区,新的人才是决定它未来能否发展得更好的三大因素。 【详细】
城市更新的思路必须转变
在房价上涨、动迁成本逐年攀升的背景下,城市更新的思路必须转变。无论是开发还是融资模式,都须以一种灵活的方式推进。【详细】
城市更新催热长租公寓市场
广州楼市的供应分福利房和商品房两种,随着城市更新推进,一些旧物业通过微改造成为公寓性产品进行出租。【详细】

聚焦访谈

随着城市的不断发展,重点城市尤其一线城市用地紧张已是普遍现象,因而越来越多政府选择利用三旧等存量土地的更新改造来补充城市用地,同时促进城市建设,这也是广州开始重视城市更新的原因之一。

2017年3月17日,《广州城市更新总体规划(2015~2020)》正式公布,明确到2020年,计划推进城市更新规模85~100平方公里,计划实施完成城市更新规模42~50平方公里,并利用全面改造、微改造综合运用等方式,将从多个方面推进这一计划的进行。

2017年6月19日,广州城市更新又一重磅政策正式实施,《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》提出多项创新措施将进一步推动广州市城市更新工作,促进城市精明增长。

那么,在此背景下,广州城市更新存在哪些机遇?有哪些持续发展的路径?又面临着哪些挑战?

近日,戴德梁行华中区董事总经理暨广州及郑州公司总经理黎庆文接受凤凰房产专访,就促进广州城市发展的关键、城市更新的新思路以及城市更新对于广州楼市的影响等备受关注的话题进行了全面深入的解析和预判。

产城人是决定广州未来能否发展更好的关键

凤凰房产:对于促进城市发展和运营,您认为其特性和关键点是什么?

黎庆文:促进城市发展的关键是产、城、人,产是产业,城是空间,人是人才,对于一些新城新区来说比较简单,但对于老城市来说则相对复杂,因为老城区本身就有产业和城市发展所需要的空间以及人才,然而要进一步发展就需要新的城市载体出现。因而对于广州这种老城市来说,新的产业,新的功能区,新的人才决定它未来能否发展得更好的三大因素。

广钢、广纸新城西联佛山 发展速度快

凤凰房产:广州城市更新重点发展了广州金融城、广钢新城、广纸新城、白云新城以及中新知识城等,目前这些新城发展如何,其发展应往哪些方向迈进?

黎庆文:广纸新城、广钢新城靠近广州西面,与佛山联系,佛山是目前广东省GDP排名第三的城市,大城市与大城市之间容易有效应。与此同时,广纸和广钢功能比较单一,都以住宅为主,这比较容易引起社会资本的关注,虽然起步较广州国际金融城、白云新城以及中新知识城要晚,但发展速度却是最快的。

白云新城起步比较早,定位为城市副中心,但因为功能跟天河珠江新城CBD存在重叠,所以其发展受到了市中心天河CBD的分流。事实上,白云新城的位置比较靠近越秀区和荔湾区,而这两个区传统商贸业非常发达,所以白云新城考虑更多的应该是商贸业的延续和升级,引领就近区域的产业升级,把产业引进去。

中新知识城的定位,主要是利用中国和新加坡的关系,引进带有新加坡特点的科技企业,它是科学城外延的延续,距离广州市中心比较远,发展稳步前进,但很难去提速,因为除了知识城、科学城之外,还有南沙等地方也发展高科技产业,实际上还有一些分流的左右。

金融城出现了一些挑战,可能在控高方面,政府的控高可能还没有最终取得某些机构的认同,其规划控高一直未能确定下来。目前在建项目,要采取某种特别的方式,比如已经完工的部分先投入使用,以后在控高达成一致的情况下,才能放开控高的续建。以上原因,也使得金融城的发展受阻。随着控高的约定达成之后,金融城的发展将提速。

广州城市更新蕴含大量商机

凤凰房产:随着广州城市更新总体规划(2015-2020)发布,广州城市更新面临着哪些机遇?

黎庆文:广州城市更新新条例和政策,最大的特征就是把城市更新分成全面改造和微改造两种。微改造里面也提到了很多灵活的方式,包括旧村的微改,旧工厂的微改等等。这种变化隐藏着很多商机,因为微改也可能做到内部收益率15%,甚至更高的内部收益率。

广州城市更新思路必须转变

凤凰房产:广州城市更新又面临着哪些挑战?更新思路要做出哪些调整?

黎庆文:以往城市更新往往是由开发商来牵头的,开发商很自然地带着它开发的思维,做杠杆、开发、销售、回收、盈利。到了微改造的时候,不能够用所谓的地产思维,可能在资金方面有了挑战,不能够用很大的杠杆,必须在自有资金方面有比较大的实力,才能做微改造。无论是开发还是融资模式,都须以一种灵活的方式推进。

政府的目标是到2020年计划完成城市更新规模42-50平方公里,这需要政府与企业之间高度的协调配合,实现良性互动。

城市更新催热长租公寓市场

凤凰房产:广州城市更新,会给广州楼市带来怎样的影响?

黎庆文:原来广州楼市的供应分福利房和商品房两种,随着城市更新推进,可能某些房会用一些旧物业通过微改造成为公寓性产品进行出租,这既不是福利房也不是商品房,第三种产品应时而生。

以前人的思维是我必须拥有一个房子,而长租公寓的出现,使得外来的或者本地的人才改变其对房子的概念,可能会将拥有房子的想法推迟,例如在结婚前他还是会选择长租公寓。此外,由于长租公寓的品质相对目前的租房要高,并且目前人才流动大住房需求大,所以长租公寓市场机会大。

对于投资者而言,由于长租公寓是持有经营的,而经营的目标是如何提升资产值,资产值提升之后一样可以获取其他资本的关注,股东的投入回报一样可以通过这种新兴的资产获得合理的回报。

城市更新土地成本高 广州房价稳步上升

凤凰房产:从总体上看,城市更新的发展,对于广州房价是否会起到促进作用?

黎庆文:对于通过城市更新全面改造的商品房来说,要有充分的赔偿给到原来的业主,而且要花费较长的全面改造时间,通常一条村一个旧厂平均更新时间要3-5年,所以通过全面改造获得的商品房土地成本还是维持一个上升的趋势。

此外,作为一线城市的广州会不断吸引新的人群,从政府公布数据来看,一年广州新增人口50万,这些人口今天明天后天都面临着住房问题,除了租房外,相当一部分在有家庭后会考虑购买房子,所以刚性需求大。

刚需大、土地成本高,广州房价下跌的可能性就不大。伴随着政府有效的调控,广州房价将会稳步上升。

发展养老地产实现资源置换

凤凰房产:除了全面改造、微改造,城市更新是否还有其他的方式?

黎庆文:城市更新还有其他多样的方式,例如发展养老地产。

房子不是住一辈子,它是流动的,人生的某个阶段在那里住,到了另外一个阶段应该把它腾出来。目前广州老城区的老房子,例如越秀、荔湾的房子很多是老人家的,然而那些地方有很好的教育资源,老人家也用不上,如果在郊区发展养老产业,配备完善的医疗保障,把老人家引出去,老人家既可以在郊区享受更好的生活环境,其原来的市区物业空间也流入不断涌入广州发展的年轻人手上,让他们可以去实现梦想。

这对于广州房价也有缓冲的作用,因为房子腾空出来增加二手房的供应,从而缓解房价上涨的压力。

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