凤凰房产上海

唐华/第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事
金九银十业已过半
传统旺季
表现几何?
作为楼市的传统旺季,金九银十业已过半。今年金九银十的市场表现究竟如何?楼市调控是否还将进一步深入?2017最后一季市场将何去何从?
就这一系列的市场热点问题,凤凰房产采访了第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华女士,一起来听听专家的解读。
访谈实录
Interview Record
  • 一、上海经历一波集中的限贷、限购政策调控后,成交量下降显著,价格增速放缓。在这样的背景下今年“金九银十”上海房价走势如何?房价是否出现实质性变化,还是仅仅受供给结构的影响?
    第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华:我们先来回顾一下市场情况,据成交数据显示,8月份至9月初,一线城市楼市的房价、成交量均维持近几个月来的降温态势。虽然传统意义上的“金九银十”已经到来,但基于目前政府对价格的严格管控、加上低迷的成交量,房价重回“高温”的可能性不大。 这次多地统一出台楼市限售政策,从侧面表明了政府调控的决心,房产调控政策不会放松,房价在一段时间内会保持相对稳定的局面。 国庆期间,客户看房意愿增加,同时开发商在观望之后或有放量去化的要求,在房价维持平稳的情况下,成交量或可能有小幅度增加。
  • 二、截至目前“金九银十”表现不佳,您认为原因何在?您怎么看下半年楼市走向?
    唐华:从8月看,上海新房成交面积46万平方米,环比减少31.2%;二手房成交面积866万平方米,同比跌64%,创近四年同期成交面积新低。可以总结为市场供应乏力、推盘量减少,购房者入市热情并不高。
    进入9月后,从传统规律分析:供需有缺口的一线城市房价会有所提升。但实际上可能性很小:第一、从1-8月全国楼市数据来看,一线城市和二线热点城市的房价增速已经得到明显控制,非理性投机被有效控制。第二:中央对“金九银十”楼市调控政策整体不会放松,央行坚定抑制泡沫、防范风险的步调不会停,加上十九大即将召开,目前政策以求稳为主。第三、限贷不仅额度收紧,房贷利率更是逐步加码,推高了购房成本,增加市场犹豫氛围。此外,由于整体市场供应量也有所缩水,这些都造成了今年有“旺季不旺”的情况。 下半年则基本维持上半年整体基调不会有大的变化。
  • 三、在当前市场背景下,政府是否会推出进一步的调控政策?
    唐华:目前,中央定调超大、特大城市已经进入限制性发展新周期即:“限人、限地、限钱、限客、限价”也就是说,限制人口规模增长,限制土地供应,限制资本涌入,限制投资投机客,限制销售价格。基于以上逻辑,我们可以发现:目前的限购、限贷、限售、限价都是针对性的政策和手段,中短期内不会有所松动,目的是保持政策连续性、稳定性。
    截止发稿前,全国多地采取“限售”政策,可见政府维稳房价的决心。目前买方“限购”,卖方“限售”,市场的活跃度降低,楼市已经处于“稳定状态”。短期内政府是否会再推新政、或加码现有政策,我们也保持密切关注的态度。
  • 四、今年的“金九银十”对于购房者来说是否是置业的时机?
    唐华:可以预见,在金九银十期间不少开发商的推盘意愿有所增强,市场供应端会有一定放松,而对于购房者而言,选择余地有所增加,可以说经过了一定时段的沉淀以后,购房的时机目前已经较为成熟。 所以,对近期已经有成熟打算的购房者而言,可以乘最近时段入手买房,也更容易挑选到一些心仪的产品。
  • 五、对于今年上海一系列的租赁住宅规划和鼓励政策您怎么看?市场层面的影响将何时到来?
    唐华:关于租赁住宅我认为是一个值得探索的话题,因为从全球大城市来看,租赁住房的比例都是高于国内的,目前政府鼓励租赁住宅的发展,也应该是借鉴了一些国外的成熟思路,希望在政府的主导下,改善原来租赁房屋一些不规范的地方,让这个市场获得更好的发展。
    我认为租赁住宅政策的出台并不是仅仅为了打压房价,而是为了维稳房价。租赁住房一方面抑止房价,另一方面避免大量低价房入市影响高端市场。而且目前租赁住房在整体市场占比很低,短期内要起到大幅度降低租金及房价的作用仍有限。
  • 六、下半年以来上海土地市场供应大增但频频底价成交,对于土地市场的趋冷您怎么看?是否意味着楼市随之而来的降温趋势?
    唐华:目前上海的土地市场呈现量小、位置偏、溢价率低、复合招标的态势。这使得中小开发商的生存空间日益艰巨。将来的房地产开发企业将出现集中化的情况。目前土地市场趋冷应该也是政策导向的结果。是通过调整后,达到的一个更规范、更理性的局面。上海土地市场不会大幅降温,他会保持在一个适度的范围内,若出现明显波动,相信政府也会出手干预。
  • 七、半年新入市的楼盘中,您个人看好哪些区域和项目?
    唐华:市中心的优质房源,目前市场供应十分有限,当然较高的单、总价也只能为少数经济实力较强的客户所选择,针对这部分客户,我建议还是以地段、资源为主要的考虑出发点,这才是物业未来增值,并获得良好居住体验的基础。
    对于大部分普通购房者而言,购房区域无非是由地域习惯、工作区域交通、和自身的购房预算所决定,所以并不难划定自己心仪的片区和锁定待选的楼盘,只要多看、多比较,遇到个人认为有性价比的房源,不妨果断入手。如遇到一些受到限价的项目,可能以低于原市场行情的价格入手,自然是非常划算的。
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