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凤凰房产

发现数据中的问题 防范新的房地产风险

北京青年报 作者:潘璠
2016-01-28 13:40

1月24日,《北京青年报》发表社评《谨防空置房加大去库存压力》,我非常认可文章的主要观点和结论,如果目前一些城市的房价上涨是由投资投机驱动,那就是一次风险积聚的过程。

曾几何时,房地产业确实成为许多地区的支柱产业,并对地方经济增长发挥了有效的拉动作用。但由于经济增长点单一,而土地财政又相对简单、来钱快,所以便成为一些地方政府创收的重要、甚至是主要手段,个人投资者也大举涌入,使房地产业的发展及对经济的影响也逐渐出现一定程度的异化变质。房价飙升高企,与价值的背离程度也越来越大,房屋的居住属性则反而退居其次,使一些中低收入者或望房兴叹,或三代人倾其所有、加上巨额房贷,以得到一套属于自己的住房。针对这种情况,上届政府在任期的最后时段决定限购限贷,以控制房价过快上涨。由于“双限”控制了投资投机性需求,商品房市场终于出现了量价双双“涨停”、乃至下降的局面,由此也标志着房地产市场已经到了有支付能力的供需拐点,并由此引发了有购房需求而无购房能力民众对降房价的期待。一些开发商也明里暗里开始打折促销。

但由于一些地区对房地产市场和土地财政的依赖,已经到了欲罢不能的程度,房地产业的下行也确实拖累了整体经济的增长,所以央行等调控部门和各地政府连续出手,重拳出击,以期维持销售的增长和房地产行业的繁荣。经过6次降息、5次降准,改变首套房贷认定办法,降低二套房贷比例,取消限购限贷限外等措施,确实使部分有支付能力的改善性需求得到释放,同时也为一些地方的投资投机购房网开一面,终使房市在整体上出现了量价齐升的局面。 但舆论界和经济界一些人士,对房市走向的关注更多集中在几个主要指标上,如房价的整体上涨和销售的整体增长等,而忽视了几个不应忽视的重要方面:

一是价格的具体结构。虽然2015年12月70个大中城市新建商品住宅同比综合平均涨幅达到7.7%,比上月又上升1.2个百分点,但价格下降与上涨的城市仍与上月相同,分别为49个和21个。除深圳以47.5%的涨幅大幅度高于其他所有城市,上海涨幅为18.2%,北京涨幅为10.4%,广州涨幅为9.2%,南京涨幅为7.9%以外,其他16个价格上涨的城市,其涨幅都低于综合平均水平。由此证明所谓价格上涨主要是由少数一二线城市拉动的。

二是销售增速的回落。2015年全年商品房销售面积及销售额虽仍以两位数增长,但增幅均比1—11月有所回落,前者由7.4%回调至6.5%,后者由15.6%回调至14.4%。

三是待售面积的增加。2015年年末,商品房待售面积71853万平方米,比上月末增加2217万平方米,比上年末增加9684万平方米。

四是各项先行指标的变化。房地产开发投资增幅始终呈逐月下降态势,2015年全年累计降至1%的新低;房屋新开工面积总体则呈下降之势,全年降幅为14%;房地产企业土地购置面积年内始终以30%以上的幅度下降,全年降幅为31.7%。春江水暖鸭先知,个中冷暖开发商心知肚明,但炒房客或许蒙在鼓里。

多方面的数据表明,此轮政策的刺激效应已近临界点,少数一二线城市的量价齐升并不意味着楼市的整体回暖。而这些一二线城市的变化,一是会使更多有刚性需求的购房者望房兴叹,二是有可能积聚新的泡沫风险。所以,解决问题的出路还是两条,一是按照中央经济工作会的精神,鼓励开发商通过降低房价,使价格回归价值,以积极去库存;二是在一二线城市,继续通过有效措施,坚持住房的居住属性,释放更多有支付能力的需求,也同时使房地产业保持正常发展,防止泡沫风险和危机。这些泡沫危机或许会带来短期内的增速,但最终还会对整体经济带来更为严重的拖累。

[责任编辑:王秀敏(PO001)]

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