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任志强释疑炸掉楼市库存:这是开发商权利

中国经营报
2016-01-28 14:24

近日,任志强发表“7亿库存难消化只能炸掉”言论又被推上舆论的风口浪尖。昨日,他因某李姓专家的口诛笔伐发布长微博予以回击。

据中国经济网报道,2015年中央经济工作会议明确,去库存为2016年结构性改革五大任务之一。然而弄清中国房地产的库存数量是首要前提。国家统计局今天发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米。近5年商品房待售面积呈阶梯级增长,平均每年增加1亿平方米。

国家统计局数据显示,2005年末至2009年末,全国商品房待售面积均未突破2亿平方米,其中2007年末,商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来,中国商品房待售面积呈不断增加态势。而2015年末,全国商品房待售面积高达7.18亿平方米,创下历史新高,接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间,中国商品房待售面积增加了4倍多。

对此,专家认为,国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模,实际库存规模远远大于披露的数据。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点,一旦计入潜在库存数据,中国楼市的库存数量可能倍增。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,常说的楼市“去库存”,指的是待售商品住房建筑面积的消化情况,包括两部分,一是报告期已竣工可供销售,但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。

中国社会科学院财经战略研究院此前发布报告认为,2015年房地产市场库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23个至24个月。

对此,北京华远集团原董事长任志强认为,从年度的销售面积与库存的比例看,也许库存的总量并不可怕。但却影响着现金流和再生产。更重要的是影响着土地资源的有效利用。政府也许会出台各种有助于消化库存的政策。但并非所有的库存都能靠政策被市场消化。当房子盖在了不合适的地方,(包括住宅、写字楼与商业)也许只能炸掉,推倒重来。

以蛇口地区为例,最初改革开放时,引进了大量的两头在外的加工业,建设了大量的工业厂房和员工宿舍。但“腾笼换鸟”的产业升级之后,这些加工企业被淘汰了。那么这些厂房和宿舍,不是都炸掉了吗?重新建设的写字楼、商场和高级住宅,让土地的利用效率大大提高了许多倍,甚至上百倍。难道不应该吗?

香港中银大厦边上,是李嘉诚先生建的写字楼。但原来这里是个很新的高级酒店,也经营的很好,但李先生把酒店炸掉,重建了写字楼。并且收到了比酒店高许多倍的经济效益。炸掉后的重建与调整经济结构是同样的道理。

此外,熊彼得“创造性的破坏”是专指企业发展中,要敢于和善于将原有的传统打破,而创造新的。这种破坏的威力远大于炸掉。当柯达公司发明了数码技术后,为舍不得炸掉原有的胶片技术和市场,宁愿将数码技术封存,也不愿进行改革。最终的结果是彻底的灭亡。如果当时能有炸掉的决心,也许数码技术会让柯达活的更好。中国的房地产市场中的库存也同样。

任志强指出,库存之所以产生,有政府过时的限制性政策抑制了投资与消费造成的,有户籍制度和信贷政策造成的,有加大砖头补贴的保障房政策造成的,有人口转移因素造成的,也有在不合适的地方建了不合适的房造成的。如应建住宅的地方建了写字楼或商场等规划不合理造成的。或所建的房子无法满足消费人群的需求。

那些与限制性政策相关的因素取消后,许多库存是可以消化的。但总有一些是无法靠消费政策消化的库存。

那么,炸掉才能让土地重新规划和合理利用。而土地资源是开发商从政府手中获得了有期限的出让权的。合理的重新建设和发展是结构调整的过程。为什么拥有权利的开发商不能根据市场的变化进行调整,而非要让它变成库存?难道社会主义市场经济是不进行市场结构调整的吗?炸掉是他们的权利。

[责任编辑:王秀敏(PO001)]

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