万通集团董事局主席、北京万通实业股份有限公司董事长冯仑 资料图片

地主加工头、厂家加资本家、导演加制片是房地产行业发展的三个阶段。

万通地产的董事长冯仑是一个永远不停思考、不停折腾的人，这使得他能够不时抛出若干惊世之语，也使万通地产一直在中国房地产行业保持着一种特立独行的姿态，包括多年前就进军美国市场，包括最近宣布要像科技公司一样做研发，像时尚公司一样定期发布新产品。日前，冯仑接受《商业价值》采访，畅谈关于房地产行业和万通过去未来的一些思考。

Q万通明年就20年了，怎么评价这些年来的发展？

A从万通本身发展过程，反映了民营企业从草根创业到现在一直要应对的两方面挑战——一方面是制度转型的挑战，就像汽车要拐弯，路又颠簸，90%的民营企业都死在这上面；另一个挑战，就是市场竞争的挑战，但我觉得这上面死掉的企业并不多。因为中国整个市场在不断发展扩大，看上去资金链断裂或者产品积压卖不出去，好像是市场原因，但大部分是深层次制度上的原因。

目前，我们确定了一个稳健的发展方式，总结起来就是低风险、中速度、高回报。大家都说做企业是马拉松，但忽视了一点，所谓马拉松，只有开头和结尾的时候有人鼓掌，中间就是匀速不停的慢跑，很寂寞，做企业其实拼的就是寂寞。低风险就是马拉松中间不能用百米速度跑。对房地产公司来说，如果仅仅是负债买地，每年总量增长很快，但是风险也很大。根据长跑的观点来看，这20年如果把所有的上市公司作为一个样板，20年的平均净资产回报率只有6%左右，这就是长跑的成绩。你如果跑20年能跑到7%～8%的净资产收益率，就很好。

最近，每年我们都自己做体检的工作——就是把律师请过来，把过去一年来做的事情按照新的制度看一看。因为我发现制度转型是个缓慢的过程，只要每年自检一下，就不会有大事。

Q万通在纽约的中国中心，前前后后用去了几年的时间才最后落实。对你来说，这些波折让你学到了什么？

A我们从开始有了这个想法，到签约一共5年多。5年我去了30多次纽约，电话会议打了1800个小时，是个典型的慢功。但是这个过程有一个好处，尤其7号楼受挫折以后我们还没停，今天7号楼的老板对我们心态又变得很好。在美国这种竞争的市场，你过往的坚持和努力非常重要。加上现在中国中心在那边很活跃，我们在纽约的信用大大提升，和当地最大的地产公司、投资机构都建立了非常好的关系，在那边再做新项目的条件就比其他中国企业要好很多。我们由中国中心引发的后续效应越来越明显，其中一个对国内房地产行业的牵引就是我们提出了所谓从香港模式转为美国模式的概念。因为我们在纽约做了6年，本身对美国大地产公司怎么运作已经很熟悉，而且这是在人均6万美元GDP的运作经验。现在国内的大部分城市人均GDP都不到1万美元，像狂卖楼花都是1万美元以前的经验。在这种情况下，怎样站在未来安排今天，对于我们来说，就是学习在1万美元到6万美元GDP之间的所有经验。

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